اقتصاد > مسکن - وام مسکن کارایی‌اش را از دست داده است. براساس آمار رسمی فرابورس تعداد معاملاتی که امسال در بازار خرید وام مسکن انجام

اقتصاد > مسکن - وام مسکن کارایی‌اش را از دست داده است. براساس آمار رسمی فرابورس تعداد معاملاتی که امسال در بازار خرید وام مسکن انجام شده، نسبت به پارسال ۲۸درصد کاهش یافته است.

به گزارش همشهري، هرچند آمارهاي دقيقي از جزئيات تقاضا و ميزان دادوستدها در بازار معاملات مسكن منتشر نمي شود، برخي مقامات دولتي و صنفي از رشد آهسته معاملات مسكن در ماه هاي اخير خبر مي دهند. آنها مدعي هستند كه اين رونق نسبي در نتيجه اعمال سياست هاي جديد اقتصادي دولت اتفاق افتاده است، اما منابع و اطلاعات دقيقي كه بتوان اين ادعاها را راستي آزمايي و تحليل كرد، وجود ندارد.

از سوي ديگر برخي كارشناسان علت رشد 6تا 7درصدي تقاضاي مصرفي در بازار مسكن را ناشي از اثر مولفه هاي اقتصادي مي دانند كه در ادوار تجاري، تحت تأثير ركود و تورم به وقوع پيوسته است. آنها همچنين بروز تغييرات در نرخ بهره بانكي را هم در اين روند مؤثر مي دانند.

دولت يازدهم كه از زمان آغاز فعاليتش با ركود تورمي مواجه بود در برنامه هاي اقتصادي خود راه حل خروج ازركود را ايجاد رونق در بخش تقاضا دانست و گام نخست را براي افزايش توليد ناخالص داخلي، افزايش تقاضا در بخش مسكن هدفگذاري كرد. بر همين اساس از پارسال سقف وام مسكن در 2نوبت افزايش يافت.

تا سال قبل زوج ها مي توانستند تا سقف 35ميليون تومان وام مسكن در يافت كنند با تصويب شوراي پول واعتبار سقف وام مسكن به 100ميليون تومان افزايش يافت.

اين كار بيشتر از آنكه با هدف تقويت توان مالي مصرف كننده ها انجام شود براي تحريك تقاضا در بخش مسكن انجام شد زيرا به نظر مي رسد دولت معتقد است اگر مسكن را به تحرك وادارد قادر خواهد بود اقتصاد را از ركود خارج كند.
اكنون با گذشت يك سال از اعمال سياست هاي جديد در بخش مسكن پرسش اين است كه آيا اين سياست ها مؤثر بوده و به رشد معاملات در بخش مسكن و همينطور رشد اقتصادي منجر شده است؟

• كاهش 28درصدي معاملات

تحليلگران به طور معمول براي مقايسه آماري نماگرهاي اقتصادي تغيير ارزش و حجم معاملات را مورد توجه قرار مي دهند و رشد يا كاهش حجم و ارزش معاملات را نشانه اي از بروز تغييرات جديد در بازار مي دانند. اما استفاده از اين 2نماگر اقتصادي براي محاسبه اثر سياست هاي جديد در بازار وام مسكن گزارش ها و محاسبه هاي مالي را دچار خطاي آماري مي كند زيرا سال قبل متقاضيان خريد وام مسكن در فرابورس مي توانستند با خريد 70برگ اوراق 500هزار توماني تسهيلات مسكن، مالك يك وام 35ميليون توماني شوند اما امسال متقاضيان مي توانند با خريد 200برگ اوراق تسهيلات مسكن از امتياز يك وام 100ميليون توماني برخوردار شوند.

در چنين شرايطي مقايسه آماري كارايي وام مسكن100با 35ميليون توماني اطلاعات نادرستي در اختيار تحليلگران قرار مي دهد. به نظر مي رسد در چنين شرايطي مقايسه آماري تعداد معاملات، تغييرات بازار وام مسكن را به شكل گويا تري نمايش دهد.

اطلاعات آماري مربوط به دفعه هاي معاملات انجام شده امسال نسبت به سال قبل نشان مي دهد كه از ابتداي امسال تاكنون 535هزار دفعه معامله در بازار وام مسكن فرابورس انجام شده است كه اين مقدار نسبت به سال قبل 28درصد كاهش نشان مي دهد. سال قبل براي خريد وام مسكن 739هزار معامله انجام شده بود.

برخي تحليلگران بر اين باورند كه تعداد معاملات وام مسكن به اين دليل كاهش يافته كه از يك سو مردم به دليل كاهش توان اقتصادي شان قادر به بازپرداخت اقساط سنگين وام مسكن نيستند و از سوي ديگر با دريافت وام هاي كمتر هم به تأمين مالي براي خريد مسكن كمكي نمي كند.

هم اكنون ميانگين قيمت يك آپارتمان 60تا 70متري در تهران با ميانگين قيمت 4ميليون و 500هزار تومان در حدود و 300ميليون تومان محاسبه مي شود اين به معناي اين است كه دريافت وام 100ميليون توماني مسكن كه 15ميليون تومان آن صرف خريد همين وام خواهد شد(متقاضي عملا 85ميليون تومان وام دريافت مي كند) به سختي يك سوم از هزينه يك آپارتمان كوچك را تأمين مي كند.

• كاهش تقاضاي مصرفي وام مسكن

به طور معمول اوراق تسهيلات مسكن از روزي كه منتشر مي شود تا 2سال مهلت دارد تا تبديل به وام شود. متقاضي مي تواند با ارائه اين اوراق به بانك مسكن وام 100ميليون توماني دريافت كند. اين اوراق در قالب كلي به 2دسته تقسيم مي شوند. دسته نخست اوراقي هستند كه مدت زيادي از زمان انتشارشان گذشته و فقط چند ماه تا زمان باطل شدنشان باقي مانده است.

طبيعتا اين اوراق قيمت كمتري دارد چون مهلت كمتري براي نقدكردن در اختيار خريدار قرار مي دهد و گروه دوم اوراقي هستند كه به تازگي منتشر شده اند و طبيعتا گران ترند چون فرصت طولاني تري براي باطل شدنشان وجود دارد. با اين شرايط متقاضيان به طور عام ترجيح مي دهند اوراقي را بخرند كه مهلت كمتر و در عين حال قيمت كمتري دارند. اين امر باعث مي شود كه خريدار يك خانه با خريد اوراق ارزان تر هزينه تأمين مالي كمتري هم بپردازد.

هم اكنون قيمت وام مسكن دي ماه 93كه فقط يك ماه تا زمان باطل شدنش باقي مانده در فرابورس 73هزار و300تومان و قيمت اوراق تسهيلات مسكن آبان 95كه به تازگي منتشر شده در محدوده 75هزار تومان است.متقاضيان سررسيد هاي طولاني تر عموما افرادي هستند كه از نوسان هاي قيمت اين اوراق براي سود بيشتر استفاده مي كنند و لزوما در فكر خريد خانه نيستند و متقاضيان اوراق ارزان تر مصرف كننده هاي واقعي هستند كه درفكر خريد خانه اند.

با درنظر گرفتن اين نكته كه خريداران تا يك ماه حق فروش اين اوراق را ندارند، مقايسه اين 2دسته اوراق نشان مي دهد كه بخش عمده معاملات، يعني تا حدود 80درصد آن به معاملات با سررسيد هاي طولاني تر اختصاص دارد كه به معناي اين است كه حجم تقاضاي مصرفي هم براي خريد وام مسكن كاهش يافته است. به طور مثال از مجموع 53هزار برگه اي كه در آخرين روز معاملات اوراق وام مسكن در فرابورس دادوستد شده، 45هزار برگه آن به معاملات تازه ترين اوراق وام مسكن اختصاص داشته كه نشان مي دهد با كاهش تقاضاي مصرفي، تقاضاي سفته بازي در بازار اين اوراق رو به افزايش است.

• براي گرفتن وام مسكن چقدر اوراق بخريم؟

زوج هاي تهراني با خريد ۲۰۰برگه از اوراق تسهيلات مسكن مي توانند تا سقف ۱۰۰ ميليون تومان وام دريافت كنند كه به اين مبلغ ۱۰ميليون تومان وام جعاله تعلق مي گيرد. با اين حساب براي دريافت ۱۰۰ميليون تومان وام با قيمت هر برگه تقريبا ۷۵هزار تومان، زوج هاي تهراني بايد ۱۵ميليون تومان اوراق بخرند كه اين مبلغ با احتساب ۱۰ميليون تومان وام جعاله كه بابتش بايد ۲۰برگه بهادار با قيمت يك ميليون و ۵۰۰ هزار تومان از اوراق تسهيلات مسكن را خريداري كنند در مجموع بايد ۱۶ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان صرف خريد ۲۲۰برگه اوراق شود.

همچنين زوج هاي غيرتهراني كه در شهرهايي با جمعيت بيش از ۲۰۰ هزار نفر جمعيت زندگي مي كنند مي توانند تا سقف ۸۰ ميليون تومان وام بگيرند كه براي گرفتن اين مبلغ بايد ۱۶۰ برگه اوراق بهادار خريداري كنند كه با اين حساب بايد ۱۲ ميليون تومان بابت خريد اين اوراق بپردازند كه با احتساب يك ميليون و ۵۰۰ هزار تومان اوراق وام جعاله، بايد در مجموع براي خريد اوراق مبلغ ۱۵ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان پرداخت كنند. درصورتي كه مدت اعتبار اين اوراق به اتمام برسد و دارنده اوراق از تسهيلات آن استفاده نكند، نماد معاملاتي آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختي براي خريد اوراق به دارنده اوراق بازپرداخت نخواهد شد.